Baukredit und Forward-Darlehen - vom Zinstief profitieren

Die aktuellen Niedrigzinsen beim Baugeld lassen so manchen Häuslebauer wichtige Entscheidungen vorverlegen. Denn niemand kann mit Bestimmtheit voraussagen, wie lange die Zinsen noch so günstig sein werden. Doch sollte man sich davor hüten, Hals über Kopf den nächstbesten Immobilienkredit abzuschließen. Auch in Zeiten niedriger Zinssätze empfiehlt sich ein gewissenhafter Vergleich der verschiedenen Angebote und Konditionen.

Welche Rolle spielen die Bauzinsen?

Wie bei jedem anderen Kredit sollte den Zinsen eine erhöhte Aufmerksamkeit zukommen. Generell ist zwischen Sollzinssatz und effektivem Zinssatz zu unterscheiden. Ersterer stellt den eigentlichen Preis für das geliehene Geld dar. Er berechnet sich anhand verschiedener Referenzzinssätze wie zum Beispiel EURIBOR und LIBOR. Darauf aufbauend wird der Effektivzins kalkuliert. Dieser ist auch der Wichtigere von beiden, da er alle kostenrelevanten Faktoren enthält, die neben dem eigentlichen Zinssatz hinzukommen. Dies betrifft beispielsweise Ratenhöhe, Laufzeit und Bearbeitungsgebühren. Der effektive Zinssatz macht die verschiedenen Angebote unterschiedlicher Unternehmen also erst vergleichbar und sorgt dadurch für mehr Transparenz auf dem Markt.

Eine Ausnahme gibt es jedoch: Restschuld- bzw. Kreditversicherungen fließen regelmäßig nicht in die Kalkulation des effektiven Zinssatzes mit ein. Diese Kosten müssen also gesondert hinzuaddiert werden. Und gerade bei so langfristigen Verträgen sollte darauf auch nicht verzichtet werden. Ist die Kreditversicherung jedoch fester Bestandteil des Baudarlehens, ohne den es ungeachtet aller weiteren Sicherheiten nicht zu einem Abschluss käme, muss ihn die Bank mit berücksichtigen.

Je länger - desto besser: Zinsbindungsfristen nutzen

Wer jetzt ein Immobiliendarlehen abschließen möchte, tut also gut daran, sich die bestehenden Zinssätze so lang wie möglich zu sichern. Dies können Kreditnehmer über die Zinsbindungsfrist erreichen, die bei Immobiliendarlehen üblich ist und in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren liegt. In Anbetracht der aktuellen Situation gilt also: Je länger, desto besser. Während der Zinsbindungsfrist werden die Zinssätze nicht den aktuellen Konditionen am Markt angepasst, weswegen Sie auf lange Sicht eine solide Kalkulationsgrundlage für die eigene Budgetplanung bilden.

Günstige Anschlussfinanzierung vereinbaren

Wer bereits ein Immobiliendarlehen abgeschlossen hat, kann dennoch vom aktuellen Zinstief profitieren. Entscheidend hierbei ist die verbleibende Dauer bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist. Läuft diese in nächster Zeit aus, lässt sich eine günstige Anschlussfinanzierung vereinbaren. Kreditnehmer haben dabei übrigens die Wahl, ob sie das Kreditinstitut wechseln oder beim bisherigen verbleiben möchten. Für einen Wechsel können natürlich bessere Konditionen sprechen. Dagegen sprechen die meist erneut anfallenden Bearbeitungsgebühren, die meist in Höhe von rund 1,5 % des Darlehensbetrages angesetzt werden. Es gibt aber auch Banken, die bei Bestandskunden eine solche Gebühr verlangen, obwohl diese durch den geringfügigen Aufwand kaum gerechtfertigt ist.

Zinsen für die Zukunft absichern mittels Forward-Darlehen

Ist es bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist noch ein längerer Zeitraum von bis zu fünf Jahren, kann auch dann noch eine günstige Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Dies geschieht mit Hilfe des sogenannten Forward-Darlehens. Der Darlehensvertrag wird praktisch heute abgeschlossen, wohingegen es erst zum vereinbarten Zeitpunkt zu einer Auszahlung kommt. Der heute geltende Zinssatz lässt sich also in die Zukunft transferieren. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Banken Zinsaufschläge berechnen, je länger die Vorlaufzeit andauert. Die Höhe solcher Aufschläge liegt meist zwischen 0,2 und 0,4 %. Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, ist also in entscheidendem Maße von der künftigen Zinsentwicklung abhängig. Außerdem muss zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen unterschieden werden. Bei der echten Variante beginnt die Zinsbindungsfrist erst am Tage der Auszahlung. Im Gegensatz dazu beginnt sie beim unechten Forward-Darlehen bereits am Tage des Vertragsschlusses. Wird in diesem Fall also eine vierjährige Zinsbindung mit einem Jahr Vorlaufzeit vereinbart, bleiben effektiv drei Jahre von der Zinsbindungsdauer übrig.













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